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不动产登记基础知识解读
发布时间:2019-05-08 16:25    来源:不动产登记局
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XXGK-2019-002544  公文时效:[有效]
发布机构 不动产登记局 发文日期
不动产登记基础知识解读

来源:乾县不动产登记中心微信公众号

1、什么是不动产和不动产登记?不动产登记主要包括哪些内容?

不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

不动产登记的内容包括不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他相关事项。

2、不动产登记的主要内容有哪些?

不动产登记的内容是不动产权利归属和其他法定事项,包括:

(1)不动产的自然属性。如:面积、空间、用途等。

(2)不动产权利归属。如:权利人是谁,权利来源是什么,以及权利的期限等。

(3)不动产权利的变化情况。如变更了权利人等。、

3、不动产登记包括哪些类型?

不动产登记的类型包括:不动产首次登记、变更登记、转移登记以及注销登记;其他特殊登记类型包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

不动产首次登记,主要是指不动产权利的第一次记载于不动产登记簿,如实践中的总登记和初始登记。

变更登记,主要针对不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化的情形。

转移登记,主要针对不动产权属发生转移的,如买卖、继承、赠与、以不动产作价入股等,这是最为普遍的一种登记类型。

注销登记,是指因不动产权利的消灭等而进行的登记。

更正登记,一般是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的行为。

异议登记,是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。

预告登记,是为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。

查封登记,是指不动产登记机构根据人民法院等提供的查封裁定书和协助执行通知书,将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。

4、 依申请登记的不动产登记程序包括哪些环节?

根据国土资源部《不动产登记操作规范》(试行)的规定,依申请登记的不动产登记程序主要包括以下五个环节:

第一,申请。不动产登记申请是不动产申请人向不动产登记机构提出的进行登记的请求,是开始不动产登记程序的第一个环节。通常情况下,当事人不申请,登记机构不得办理登记。

第二,受理。受理是登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。受理的过程实际上相当于初步审查,例如,申请人提交的材料是否齐全,申请材料上的内容与申请登记的事项是否相符,申请形式是否符合法定要求,申请材料的内容之间是否相互对应等。

第三,审核。不动产登记机构受理登记申请人的登记申请后,需要对申请登记的事项进行进一步审核,最终作出予以登记或者不予登记的决定。

第四,登簿。登簿是指不动产登记机构对符合登记条件的登记事项在登记簿中予以记载的行为。不动产登记簿是物权归属和内容的根据,登记事项记载于不动产登记簿时,标志着登记程序完成。

第五,发证。发证是指登记程序完成后,依法向符合条件的申请人核发不动产权证书或登记证明。

5、不动产登记的办理时限是多少?

自受理登记申请之日起30个工作日内,法律另有规定的除外。

需要注意的是,审查时限并不包括公告的时间,也就是说,有的不动产登记类型如果需要公告的,其公告的时间是不计算在30个工作日之内的。

我区不动产登记中心在全面优化办事流程的基础上,将最大限度的缩短办理时限。

6、小区道路绿地可登记业主共有吗?

《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定:办理房屋所有权首次登记时,申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的,其对共有部分享有的权利依法一并转让。

小区内的绿地、道路、公共设施等属于全体业主共有的不动产,《实施细则》明确了在办理房屋所有权首次登记时,申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的,其对共有部分享有的权利依法一并转让。

7、不动产登记必须由双方共同申请吗?

不动产登记申请应当以共同申请为基本原则,以单方申请为例外。共同申请是不动产登记申请的一般方式,主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形,如房屋买卖、交换、赠与、抵押等。对于因此产生的不动产登记,如果当事人不共同申请,登记机构就无法完整了解当事人的真实意思,也就无法保证登记结果的正确性。

另外,条例也规定了一些可以由当事人单方申请的情况:第一类是尚未登记的不动产首次申请登记的情形;第二类是继承,接受遗赠取得不动产权利的情形;第三类是经过国家公权力确认导致物权变动的情形,包括司法行为、仲裁行为和政府行政行为;第四类是权利人姓名、名称或者自然状况变化,申请变更登记的情形;第五类是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的情形;第六类是申请更正登记和异议登记的情形;第七类是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。这属于兜底性的规定,涵盖了其他可以由当事人单方申请的情形。

8、监护人能处理未成年人的房屋财产吗?

一般情况下,未成年人的父母就是未成年人的监护人。监护人可以处理未成年人的房屋财产。但是,需要注意的是,监护人处分未成年人的房屋而申请登记的,需要提供他(她)与未成年人的身份关系的证明,还要提供他(她)处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证。

9、什么时候可以撤回不动产登记申请?

登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之前的这段时间里,申请人可以撤回登记申请。登簿之后,不动产物权就已经成立,是不能撤回不动产登记申请的。

10、房屋买卖合同生效,房屋所有权就自动转移了吗?

依据《物权法》有关规定,当事人之间订立的有关不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。可见,签订房屋买卖合同之后,无论是否办理不动产登记,都不影响合同本身的效力。

但是,房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说,合同生效不等于所有权变动,只有办理了不动产登记,才产生物权变动的法律效果。

11、申请登记时需提交哪些材料?

不动产登记是指不动产登记机构依照法律规定将不动产权利人的名称或姓名、用途、面积、位置和坐落及其坐标、取得土地的方式、土地使用权期限、土地承包期限等等不动产的信息记载到不动产登记簿上的行为。因此,申请登记的类型不同,需要提交的材料也不同。以房地产登记为例,提交的材料主要包括四样:

(1)《不动产登记申请表》。主要填写申请人的基本情况、房屋和土地的基本情况、申请的事项和原因等。

(2)身份证明材料。单位申请的,提供《营业执照》《组织机构代码证》;个人申请的,提供本人《居民身份证》。如果委托他人办理的,还得提供授权委托书和代理人的身份证明材料。

(3)房地产权属来源证明材料。包括取得土地、房屋的相关批准文件,比如:《建设用地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、房屋符合规划的证明,如《建设工程规划许可证》、《房屋竣工验收备案证》、《安全鉴定报告》等。

(4)房地产界址、空间界限和面积等材料。包括土地测绘和房屋测绘资料,如房屋平面图、宗地图、楼层分层分户图等。

(5)土地出让金、契税等费用缴纳票据。

12、什么是不动产权籍调查?

不动产权籍是指记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级和价格等的表卡簿册证、图件和数据的总称。不动产权籍调查:指依照不动产权利人的申请和由政府统一组织,通过权属调查和不动产测量,查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级和价格等基本情况,形成数据、图件、表册等调查资料,为不动产登记、核发证书等提供依据的一项技术性工作。

13、哪些情形需要开展不动产权籍调查?

需开展不动产权籍调查的情形:1.申请不动产所有权、使用权首次登记;2.申请不动产所有权、使用权变更、转移等登记的,不动产界址点发生变化的;3.实施不动产统一登记前,已经分别办理土地、房屋或其他不动产权籍调查的,不动产界址发生变化的。4.实施不动产统一登记前,已经分别办理土地、房屋或其他不动登记的,但未进行权籍调查或者无法提供权籍调查成果的。

14、无需开展不动产权籍调查的情形有哪些?

无需开展权籍调查的情形:1申请不动产所有权、使用权变更、转移等登记的,不动产界址点未发生变化的;

实施不动产统一登记前,已经分别办理土地、房屋或其他不动产权籍调查的,不动产界址发生变化的。

15、新证与老证有什么不同?

新证与老证的区别,大致可以归纳为四点:

一是,证书变了。现在的证书统一为:《不动产权证书》、《不动产登记证明》。

二是,现在的证书上,增加了一个二维码,作为存储不动产登记信息的标识。只要扫描证书上的二维码,就可以立即获取不动产权证的编号、不动产单元号码等相关信息。

三是,证书上既有土地信息,也有房屋信息,内容比原来得多,更细。比如,新的《不动产权证书》上的图纸就有两张,一张是宗地图,反映的是土地的界址、界线、邻宗地等信息;另一张是房屋平面图,反映的是建筑物、构筑物在宗地上的具体位置。

16、什么是不动产登记簿?

不动产登记簿,是指由不动产登记机构依法制作的,对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。

不动产登记簿既要反映不动产的自然状况,又要反映其上建立的各类法律关系,在不动产统一登记制度中处于核心地位。

17、不动产登记簿应记载哪些事项?

不动产登记簿记载事项,主要分为不动产的自然状况、权属状况以及其他限制、提示事项等三种类型。

不动产的自然状况,主要是指坐落、界址、空间界限、面积、用途等信息。不动产的权属状况,主要是指不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等信息。不动产限制提示事项,主要是针对异议登记、预告登记、查封登记等登记类型而规定的。在异议登记的情况下,登记簿记载的是他人对登记簿记载提出异议这一客观事实;在预告登记的情况下,登记簿记载的是他人享有将来发生物权变动请求权这一事实;在查封登记的情况下,登记簿记载的是司法机关查封的事实。上述情况下,都未发生权属的实际变动,记载只是一种风险的提示和权利的限制。

18、登记机构受理申请时应当查验哪些内容?

不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:

不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。判断不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致,通常可以通过审查测绘报告来进行。

有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致,特别是权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致。

申请登记的不动产是否存在权属争议。

登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定。

19、不动产登记后,原有的房屋土地证是否需要更换?

不需要。不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。不动产统一登记实施后,无论是依法颁发的新版证书,还是因没有完成机构和职责整合,不具备颁发新证书而继续颁发旧证书的,以及条例实施前,有关部门依法颁发的各类证书,都继续有效,新版证书和旧版证书在一段时间内并行有效。等到依法办理转移变更登记时,逐步更换为新的不动产登记簿证。各地不得强制要求当事人更换《不动产权证书》和《登记证明》,不得增加群众和企业的负担。也就是说,目前权利人手里的各类不动产权证,暂时不用去更换。

20、在办理不动产统一登记时,哪些权利应一并申请办理?

建设用地使用权转移登记、抵押登记、查封登记的;该土地范围内的建筑物、构筑物应当一并办理登记;申请建筑物、构筑物所有权转移登记、抵押登记、查封登记的,该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并办理登记。

21、哪些登记类型需要实地查看?

属于下列情形的,不动产登记部门应当实地查看:

一是房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。

二是在建建筑物抵押权登记。

三是因不动产灭失导致的注销登记。

四是不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

22、办理不动产登记要用多长时间?

除法律另有规定外,不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。为了保证登记的准确性,在不动产登记机构对申请登记事项进行审核时,有可能需要进行实地查看或者调查、询问以查明不动产权属的实际状况,这些程序的进行需要的时间较长,因此规定了30日的办理期限。

需要注意的是,本条所规定的审查时限并不包括公告的时间。公告并非不动产登记的必经程序。如果登记机构在进行审查时认为需要公告的,或者法律法规有明确的规定需要公告的,公告的时间应当另行计算。

23、谁有权查询不动产登记资料?

不动产登记的权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。这里的“权利人”,是指在不动产登记簿上记载的不动产物权人,而不包括债权人,如房屋的租赁权人就不属于这里的权利范畴。这里的“利害关系人”,须提供与不动产登记事项有利害关系的说明材料,如证明申请人属于房屋继承人、受赠人和受遗赠人,仲裁事项、诉讼案件的当事人等。同时,有关国家机关,如国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门等,在执行公务过程中,也可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,如遗失补证、诉讼取证、公证仲裁、房产调查等。申请人应当按照填写的利用用途对所获得的登记资料进行利用,不得将这些资料用于其他目的。未经权利人同意,也不得向社会或者他人泄露查询获得的不动产登记资料。

24、夫妻可以查询配偶名下的不动产信息吗?

不动产登记资料的查询方式可以分为两类,一是以不动产查人,二是以人查不动产。允许以不动产查人方式进行的查询,基本无较大争议。而对于以人查不动产方式进行的查询,我国则进行了限制性规定。作此规定的目的,是为了防止不动产登记信息被不正当利用导致个人隐私被泄露,是对登记资料查询人需要的满足和对权利人隐私保护的一种平衡,避免了查询人滥用查询权利对他人个人隐私侵犯的风险。

但是,权利人、利害关系人查询不动产登记信息可以不受“不能以人查不动产”规定的限制。基于此,夫妻一方可以以姓名为条件查询对方名下的不动产登记信息。对于夫妻共有不动产,根据《婚姻法》的规定,在没有特别约定的情况下,婚后所得的不动产为夫妻共有,夫妻一方作为共有不动产的所有人当然可以查询相关登记信息。对于夫妻一方取得的个人不动产,通常配偶查询时都涉及财产分割等利害关系,虽然对方没有所有权,但基于婚姻的属性及夫妻间的特殊身份关系,另一方也应当享有知情权。实践中,夫妻一方持身份证、户口本和结婚证等证明夫妻关系的有效证件,可以向不动产登记机构查询另一方的登记状况,有关单位应当受理,并且为其出具相应的书面材料。

25、“小产权房”能否申请不动产登记?

不动产登记是按照《物权法》的要求,依法保护不动产权利人合法权益的行为,不可能登记不合法的内容。根据我国现有法律,“小产权房”违反了《土地管理法》有关规定,从诞生之日起就没有取得合法的身份,将其纳入不动产统一登记是没有依据的。所以“小产权房”不可能准予登记。

近年来,国务院、国土资源部、住建部先后三令五申,明确指出小产权房建设是违法的,不得登记发证。希望广大群众不要购买小产权房,以免财产损失。

26、申请不动产登记应当提交哪些材料?

申请登记的类型不同,需要提交的材料也不同。以房地产所有权首次登记为例,提交的材料主要包括五项:

(1)《不动产登记申请表》。主要填写申请人的基本情况、房屋和土地的基本情况、申请的事项和原因等。

(2)身份证明材料。单位申请的,提供《营业执照》《组织机构代码证》;个人申请的,提供本人《居民身份证》。如果委托他人办理的,还得提供授权委托书和代理人的身份证明材料。

(3)房地产权属来源证明材料。包括取得土地、房屋的相关批准文件,比如:《建设用地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、房屋符合规划的证明,如《建设工程规划许可证》、《房屋竣工验收备案证》、《安全鉴定报告》等。

(4)房地产界址、空间界限和面积等材料。包括土地测绘和房屋测绘资料,如房屋平面图、宗地图、楼层分层分户图等。

(5)土地出让金、契税等费用缴纳票据。

27、不动产登记必须由双方共同申请吗?

不动产登记申请应当以共同申请为基本原则,以单方申请为例外。共同申请是不动产登记申请的一般方式,主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形,如房屋买卖、交换、赠与、抵押等。对于因此产生的不动产登记,如果当事人不共同申请,登记机构就无法完整了解当事人的真实意思,也无法保证登记结果的正确性。

可以由当事人单方申请的情况主要有以下几类:第一类是尚未登记的不动产首次申请登记的情形;第二类是继承,接受遗赠取得不动产权利的情形;第三类是经过国家公权力确认导致物权变动的情形,包括司法行为、仲裁行为和政府行政行为;第四类是权利人姓名、名称或者自然状况变化,申请变更登记的情形;第五类是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的情形;第六类是申请更正登记和异议登记的情形;第七类是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。

28、不动产登记信息可以随意查询吗?

不是任何人都可以查询不动产登记信息。一般来说,不动产权利人、与不动产权利有利害关系的人,可以依法查询、复制不动产登记资料。另外,人民法院、纪检监察、检察等有权部门需要了解权利人的不动产信息时,也可以查询,但必须提供查询目的和查询的证件。

29、不动产统一登记后,原有的房产证、土地证是否需要更换?

不需要。不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。不动产实施统一登记后,无论是依法颁发的新版证书,还是不动产统一登记前,有关部门依法颁发的各类证书,都继续有效,新版证书和旧版证书在一段时间内并行有效。等到依法办理转移、变更登记时,逐步更换为新的不动产登记簿证。不得强制要求当事人更换《不动产权证书》和《登记证明》,不得增加群众和企业的负担。也就是说,目前权利人手里的各类不动产权证,暂时不用去更换。

信息编辑:[刘保刚]

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